Zemljišne knjige

• Kako se mogu upisati kao vlasnik nekretnine koja se nalazi u općini za koju ne postoji zemljišna knjiga?Kada zemljišna knjiga za određenu katastarsku općinu nije osnovana ili iz drugih razloga ne postoji, nadležni zemljišnoknjižni odjeli za nekretninu koja se nalazi u toj općini, umjesto zemljišnoknjižnog izvatka izdaju Potvrde kojima se dokazuje vlasništvo, a takve potvrde vrijede kao i vlasnički list te na osnovi tih potvrda osoba može kupiti nekretninu i uknjižiti se kao vlasnik nekretnine, polaganjem isprave kod nadležnog zemljišnoknjižnog odjela.

• Koji dokumenti su mi potrebni za prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama temeljem kupoprodaje nekretnine?

Za uknjižbu prava vlasništva temeljem kupoprodaje potrebna je sljedeća dokumentacija: 

• Prijedlog
• Ugovor o kupoprodaji ovjeren od strane javnog bilježnika (izvornik ili ovjereni prijepis)
• Dokaz o državljanstvu stjecatelja (preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice)
• Pristojba 26,54 eura ili dokaz o oslobođenju od plaćanja sudske pristojbe.

• Kako mogu doći do informacija koje je nekretnine osoba posjedovala radi upućivanja na ostavinsku raspravu?

Potrebno je obratiti se nadležnom sudu, odnosno Područnom uredu za katastar gdje bi se eventualna nekretnina trebala nalaziti kako bi se izvršio uvid na temelju imena i prezimena ostavitelja, odnosno provjeriti je li isti upisan u evidencijama naslova.
Javni bilježnici i odvjetnici u Republici Hrvatskoj mogu vršiti pretragu zemljišne knjige po imenu i prezimenu osobe te ako je u zemljišnoj knjizi pored imena ostavitelja upisan OIB mogu pribaviti podatak o vlasništvu ostavitelja.
 

• Što je tabularna izjava/isprava?

Tabularna isprava/izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca. 

Prodavatelj mora izdati kupcu tabularnu ispravu/izjavu, ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu.

Tabularna isprava/izjava može biti dio kupoprodajnog ugovora ili se može izdati kao zaseban dokument. Ista također može biti uvjetna, primjerice, da se kupcu dozvoljava upis vlasništva po isplati kupoprodajne cijene ili bezuvjetna, primjerice, dozvoljava se kupcu upis prava vlasništva bez ikakve daljnje suglasnosti.

Tabularna isprava/izjava također mora biti ovjerena od strane javnog bilježnika.

• Što su to zemljišne knjige i od čega se sastoje?

Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.

Zemljišna knjiga sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava.

• Što je glavna knjiga?

Glavna knjiga je dio zemljišne knjige u koju se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava. 

U glavnu knjigu upisuju se sva zemljišta jedne katastarske općine. 

Glavna knjiga sastoji se od zemljišnoknjižnih uložaka.

• Tko vodi zemljišne knjige?

Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova u Republici Hrvatskoj.

• Što je katastarska čestica?

Katastarska čestica je dio područja katastarske općine, odnosno katastarskog područja na moru, omeđena granicama (međama i drugim granicama) koje određuju pravni odnos na zemljištu te granicama načina uporabe zemljišta.

• Što obuhvaća katastarska općina?

Katastarska općina u pravilu obuhvaća područje jednog naseljenog mjesta s pripadajućim zemljištem.

• Što je zemljišnoknjižni uložak?

Zemljišnoknjižni uložak je sastavni dio glavne knjige u koji se upisuje zemljišnoknjižno tijelo i promjene na njemu te stvarna i druga knjižna prava, glede zemljišnoknjižnog tijela i promjene tih prava.

Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od posjedovnice (popisni list, list A), vlastovnice (vlasnički list, list B) i teretovnice (teretni list, list C).

Zatraži li to koji od suvlasnika, za njegov će se idealni dio otvoriti poduložak, kao sastavni dio poduloška.

Poduložak sadrži posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu.
 
U posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnog tijela, kao i ona stvarna prava koja postoje u korist zemljišnoknjižnog tijela ili nekog suvlasničkog (idealnog) dijela zemljišnoknjižnog tijela.

U posjedovnicu se upisuju i sve katastarske promjene koje se odnose na zemljišnoknjižno tijelo (promjene katastarskog broja, naziva, površine, izgrađenosti i slično).

U vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela te ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnog upravljanja ili glede raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom.

U teretovnicu se upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina (založno pravo - hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta i dr.)

• Od čega se sastoji zbirka isprava?

Zbirka isprava sastoji se od isprava na osnovi kojih su dopušteni upisi u glavnu knjigu.

• Što je to izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list, gruntovni izvadak, zemljišnoknjižni izvadak)?

Izvadak iz zemljišne knjige je javna isprava koja se izdaje o knjižnom stanju cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili određenog zemljišnoknjižnog tijela, a podaci navedeni u izvatku moraju se doslovno slagati s upisima u glavnoj knjizi.

• Što je to katastar?

Katastar je registar podataka o zemljištu i nekretninama Državne geodetske uprave.

• Što ako postoji razlika u oznakama katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica?

Ako se nekretnina nalazi na području gdje postoje razlike u oznakama katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica, potrebno je od nadležnog ureda za katastar zatražiti podatak o identifikaciji čestica.

• Kako je moguće pretraživanje zemljišne knjige na internetskim stranicama?

Ako se pretražuje glavna knjiga, zemljišnu knjigu moguće je pretraživati po nazivu katastarske općine i katastarske čestice ili zemljišnoknjižnog uloška. 


Ako se pretražuje knjiga položenih ugovora, pretraživanje je moguće po nazivu katastarske općine i broju poduloška. 

Dakle, pretraživanje nije moguće po imenu i prezimenu, adresi i drugim podacima.

• Što se upisuje u knjigu položenih ugovora?

U knjigu položenih ugovora upisuje se pravo vlasništva i druga stvarna prava na stanovima koji se nalaze u zgradama koje nisu upisane u glavnoj knjizi.  

• Što ako niste zadovoljni rješenjem?

Ako smatrate da rješenje nije zakonito ili da su njime povrijeđena vaša prava, zakon predviđa pravno sredstvo kojim možete osporiti sudsko rješenje. 

Protiv rješenja u zemljišnoknjižnom postupku strankama su dopušteni prigovor i žalba.

Protiv rješenja ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta i sudskog savjetnika nezadovoljna stranka može podnijeti prigovor, a protiv rješenja kojim je odlučeno o prigovoru može podnijeti žalbu. 

Prigovor i žalba mogu se izjaviti u roku od 15 dana od dana dostave odluke.

U prigovoru i žalbi ne mogu se iznositi nove činjenice niti prilagati nove isprave.

• Što je to povijesni zemljišnoknjižni izvadak?

To je javna isprava koja pored sadašnjeg stanja nekretnine i upisanih knjižnih prava sadrži i sve promjene koje su tome prethodile.

• Može li se na temelju izvatka verificiranog uloška sa službene stranice Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije sklopiti neki ugovor ?

Putem službenih stranica Ministarstava pravosuđa, uprave i digitalne transfomacije može se izvršiti pretraživanje verificiranih zemljišnoknjižnih uložaka i kao takvi zemljišnoknjižni izvadci su samo informativnog karaktera.

Javnu vjeru uživaju i imaju dokaznu snagu javne isprave samo zemljišnoknjižni izvadci izdani i ovjereni od strane zemljišnoknjižnog suda, neovisno o mjesnoj nadležnosti za vođenje zemljišnih knjiga, javnog bilježnika i odvjetnika kao i izvadci koje građani ishode putem korisničkog pretinca u sustavu e-Građani.

• Kako i gdje mogu dobiti zemljišnoknjižni (gruntovni) izvadak ?

Izvadak iz zemljišne knjige izdaju općinski sudovi kao zemljišnoknjižni sudovi prvog stupnja, neovisno o tome vode li zemljišnu knjigu za katastarsku općinu u kojoj se nalazi katastarska čestica za koju se traži izvadak.

Zemljišnoknjižni izvadak moguće je ishoditi i kod odvjetnika ili javnog bilježnika koji ostvaruju pristup Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra putem osobnog korisničkog računa.

Građani kao fizičke osobe koje imaju ovlaštenje za pristup putem sustava e-Građani, mogu ishoditi zemljišnoknjižni izvadak putem osobnog korisničkog pretinca. 

Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica/parcela. 

Ukoliko ne znate broj čestice ili vam je poznat samo katastarski podatak o čestici, potrebno je obratiti se nadležnom katastarskom uredu.

Za izdavanje svakog zemljišnoknjižnog izvatka ne plaća se sudska pristojba.

Za zemljišnoknjižne izvatke izdane i ovjerene od strane javnog bilježnika ili odvjetnika plaća se dodatna naknada u iznosu od 2,65 eura po izvatku.

• Čemu služi izvadak iz zemljišne knjige ?

Izvadak iz zemljišne knjige prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka. 

To je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. 

Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (npr. ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu). 

Izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz potreban je i u nekim drugim postupcima (npr. prijava prebivališta ili boravišta, ishođenje kojeg drugog prava).

• Mogu li dobiti izvadak iz zemljišne knjige za česticu kojoj nisam vlasnik?

Možete, jer je zemljišna knjiga javna knjiga, i svatko može zahtijevati uvid u zemljišnu knjigu te dobiti izvatke iz glavne knjige i preslike ili ispise iz zbirke isprava.

• Što je to plomba ?

Plomba je oznaka zaprimljenog, ali još neriješenog prijedloga, na temelju kojeg se zahtijeva provedba nekog upisa u zemljišnoj knjizi. 

Na internetskim stranicama Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transfomacije moguće je samo vidjeti je li na zemljišnoknjižnom ulošku postoji plomba (tzv. aktivna plomba), ali nije moguće vidjeti na što se ta plomba odnosi. 

Kada se izdavanje zemljišnoknjižnog izvatka traži u nadležnom zemljišnoknjižnom sudu, moguće je zatražiti izvadak sa sadržajem plombi na kojemu će biti vidljiv podatak tko je predložio upis, i o kakvom se prijedlogu radi.

• Tko može podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu ?

Pravo na podnošenje prijedloga propisano je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama te se prijedlog za uknjižbu podnosi elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao obveznih korisnika elektroničke komunikacije sa sudom putem ZIS-a

U slučaju da se radi o prijedlogu za uknjižbu ili prijedlogu za predbilježbu nekoga prava, tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo. 

Npr. u slučaju kupoprodaje, to su prodavatelj i kupac; u slučaju darovanja, to su darovatelj i obdarenik.

Kada se radi o prijedlogu za upis bilo koje vrste koji ima značaj zabilježbe, tada prijedlog može staviti ona osoba koja ima pravni interes za provedbu te zabilježbe (npr. zabilježba spora o knjižnom pravu).

Prijedlog za zabilježbu može staviti i onaj tko je na to ovlašten posebnim propisom (npr. centri za socijalnu skrb u slučajevima predviđenim posebnim propisima - za potpuno ili djelomično oduzimanje poslovne sposobnosti zemljišnoknjižnog vlasnika ili upis produženog roditeljskog prava; nadležni ured tijela državne uprave - za npr. pokrenuti postupak izvlaštenja nekretnine i slično).

• Tko može zastupati stranku u zemljišnoknjižnom postupku ?

Stranku u postupku pred zemljišnoknjižnim sudom mogu zastupati:

• odvjetnik,
• osoba koja je sa strankom u radnom odnosu, ako je potpuno poslovno sposobna i
• srodnik po krvi u pravoj liniji, brat, sestra ili bračni drug, ako je potpuno poslovno sposoban i ako se ne bavi nadripisarstvom.

Iznimno, stranku može zastupati i javni bilježnik, ali samo ako je prijedlog u neposrednoj vezi sa ispravom koju je sastavio taj javni bilježnik.

Kada se prijedlog podnosi po punomoćniku, prijedlogu treba priložiti punomoć u propisanom obliku.

• Može li se ugovor o kupnji zemljišta sklopljen na temelju posjedovnog lista provesti u zemljišnoj knjizi ?

Takav je ugovor moguće provesti kroz zemljišnu knjigu samo ukoliko se podaci iz ugovora u potpunosti slažu s podacima koji se o nekretnini i vlasniku (prodavatelju) vode u zemljišnoj knjizi.

No vrlo je čest slučaj da se npr. nekretnina kupuje prema stanju katastra zemljišta (posjedovnom listu) ili prema nekim ranije sastavljenim javnim ili privatnim ispravama (kupoprodajnim ugovorima, rješenjima o nasljeđivanju i slično), a nakon toga se kupoprodajni ugovor ne može provesti u zemljišnoj knjizi.

Moguće je da su posjednik i vlasnik katastarske čestice različite osobe, ili se može dogoditi da se podaci o zemljištu razlikuju u broju čestice ili površini zemljišta.

S obzirom da je postupak pred zemljišnoknjižnim sudom strogo formalan, sud je dužan paziti (između ostalog) da su podaci o nekretnini i vlasniku koje ste upisali u ugovor identični onima koji se nalaze u zemljišnoj knjizi pa je moguće, ako se ti podaci razlikuju, da zahtjev za upis vlasništva na temelju takvog ugovora bude odbijen.

Za siguran pravni promet nužno je da se svaki pravni posao sklopi samo prema podacima koji se o nekretnini i vlasniku vode u zemljišnoj knjizi.

• Na što treba paziti prilikom sastavljanja ugovora kojim se prenosi pravo vlasništva na nekretnini ?

Kod sastavljanja ugovora treba voditi računa da:

1. podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku (nalaze se u dijelu izvatka označenom velikim slovom "B"-vlasnički list) budu identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja (za fizičku osobu), odnosno podacima iz izvatka iz sudskog registra (za pravnu osobu) - ime, prezime, adresa prebivališta, odnosno naziv i sjedište pravne osobe.

Kod pravnih osoba - za prodavatelja obvezan izvod iz sudskog registra radi utvrđivanja tko je ovlašten potpisati ugovor, ako ovlaštenje nije utvrdio javni bilježnik prema odredbama Zakona o javnom bilježništvu.

Ako podaci o vlasniku (prodavatelju, darovatelju) nisu identični s onima iz osobne iskaznice, odnosno izvatka iz sudskog registra, potrebno ih je prije zaključenja ugovora uskladiti.

Jednako tako, podaci o stjecatelju prava vlasništva (kupcu, obdareniku) moraju biti točno navedeni (prema osobnoj iskaznici ili podacima iz sudskog registra). Za obje strane preporučljivo je navesti datum rođenja, odnosno za pravnu osobu matični broj subjekta, kako bi se izbjegla mogućnost zamjene identiteta.

2. podaci o nekretnini budu identični podacima iz zemljišne knjige (nalaze se u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenim velikim slovom "A" - popisni list).

Ugovor mora sadržavati naziv katastarske općine, broj zemljišnoknjižnog uloška, broj zemljišnoknjižne čestice, kulturu čestice i točnu površinu čestice.

Kako je u RH još uvijek velik broj katastarskih općina (npr. područje Grada Zagreba) u kojima se podaci katastra i zemljišne knjige razlikuju, preporučljivo je tada u ugovoru navesti posebno podatke za zemljišnu knjigu i posebno za katastar zemljišta.

Ukoliko nije moguće identificirati koja zemljišnoknjižna čestica odgovara katastarskoj, potrebno je provesti postupak usklađenja tih podataka. Podatak o identifikaciji izdaje tijelo nadležno za katastar zemljišta.

3. se u dijelu zemljišnoknjižnog izvatka označenom velikim slovom "C" - teretni list nalaze podaci o teretima koji se odnose na nekretninu.

Kod sastavljanja ugovora, ako je nekretnina opterećena, preporučljivo je navesti da je onaj koji stječe pravo vlasništva upoznat sa uknjiženim teretom.

• Kako promijeniti podatak o prebivalištu (adresi) vlasnika u zemljišnoj knjizi ?

Ukoliko osoba upisana u zemljišnoj knjizi promjeni prebivalište, a ima upisan OIB  u zemljišnoj knjizi podaci o promjeni prebivališta će se automatski ažurirati u zemljišnoj knjizi i u tom slučaju nije potrebno podnositi prijedlog.

Ako pored imena osobe upisane u zemljišnoj knjizi nije upisan OIB, a osoba promijeni prebivalište,  potrebno je pribaviti potvrdu nadležne policijske postaje o promjeni prebivališta iz koje će ta promjena biti vidljiva. Za pravne osobe mjerodavan je povijesni izvadak iz sudskog registra, koji izdaje nadležni trgovački sud.

Na prijedlog za promjenu prebivališta plaća se pristojba u iznosu od 6,64 eura.

Ukoliko je ulica promijenila naziv temeljem odluke općine ili grada koja je objavljena u službenom glasilu ili stupila na snagu na drugi zakonom predviđen način, zemljišnoknjižni sud će provesti promjenu temeljem tako donijete odluke općine ili grada, ali samo ako stranka to zatraži.

• Kako promijeniti podatak o imenu i/ili prezimenu, odnosno nazivu pravne osobe u zemljišnoj knjizi?

Ukoliko osoba upisana u zemljišnoj knjizi promjeni podatak o imenu i/ili prezimenu, a ima upisan OIB  u zemljišnoj knjizi podaci o promjeni imena i /ili prezimena će se automatski ažurirati u zemljišnoj knjizi i u tom slučaju nije potrebno podnositi prijedlog.

Ako pored imena osobe upisane u zemljišnoj knjizi nije upisan OIB, podaci o imenu i/ili prezimenu fizičke osobe mogu se promijeniti temeljem rodnog lista kojeg izdaje nadležni matični ured. U rodnom listu navedeni su svi relevantni podaci o osobi (datum rođenja, ime roditelja i bračni status), a podaci pravne osobe mijenjaju se temeljem  povijesnog izvatka iz registra nadležnog trgovačkog suda.

Na prijedlog za promjenu imena, prezimena ili naziva tvrtke plaća se pristojba u iznosu od 6,64 eura.

• Kako se upisati u zemljišnu knjigu ako nisu usklađeni podaci u katastru i zemljišnoj knjizi?

Usklađenost podataka u katastru i zemljišnoj knjizi nije preduvjet za upis u zemljišnu knjigu, ali ako se razlikuju podaci u zemljišnoj knjizi i katastru zemljišta, mjerodavni su za knjižna prava podaci u zemljišnoj knjizi, dok ne budu promijenjeni (članak 10. stavak 3. Zakona o zemljišnim knjigama).

Promjena katastarskog broja, oblika, površine ili izgrađenosti zemljišta provodi se u zemljišnoj knjizi na temelju rješenja koje zemljišnoknjižni sud donosi po službenoj dužnosti pošto mu tijelo nadležno za katastar dostavi prijavni list o toj promjeni u katastru zemljišta (članak 10. stavak 4. Zakona o zemljišnim knjigama).

Prijavni list izrađuju ovlašteni inženjeri geodezije, a ovjerava nadležni katastarski ured.

Kada se prijavnim listom mijenjaju podaci na način da bi promjena podataka o obliku, površini ili izgrađenosti zemljišta mogla utjecati na opseg, sadržaj i opstojnost knjižnih prava, takvu promjenu zemljišnoknjižni sud može provesti jedino ako su nositelji knjižnih prava dali pristanak za provedbu tih promjena i to u ispravi prikladnoj za uknjižbu (članak 145. stavak 4. Zakona o zemljišnim knjigama).

• Na koji način mogu podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu?

Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika, kao obveznih korisnika elektroničke komunikacije sa sudom putem ZIS-a.

• Automatska promjena podataka u zemljišnoj knjizi

U Republici Hrvatskoj je u primjeni automatska promjena podataka u zemljišnoj knjizi.

Više informacija možete pronaći na poveznici https://mpudt.gov.hr/vijesti/automatska-promjena-podataka-u-zemljisnoj-knjizi/21631.

Navedena funkcionalnost omogućena je od 27. siječnja 2020. godine te se promjene nastale ranije neće automatski ažurirati. 

Također, promjene se neće ažurirati ni kod osoba koje u zemljišnim knjigama nemaju upisan OIB.

One-Stop-Shop Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (ZIS OSS) - korisnici

Zemljišne knjige imaju zaseban sustav koji nije povezan s e-Komunikacijom. 

Komunikacija elektroničkim putem sa zemljišnoknjižnim odjelima može se odvijati isključivo putem One-Stop-Shop Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra na poveznici https://oss.uredjenazemlja.hr/.

Podneske nije moguće kroz sustav e-Komunikacije slati u zemljišnoknjižne predmete.

Sukladno Pravilniku o elektroničkom poslovanju korisnika i ovlaštenih korisnika sustava zemljišnih knjiga, propisano je kako su korisnici i ovlašteni korisnici OSS-a fizičke osobe (u pogledu izdavanja zemljišnoknjižnih izvadaka) putem OSS-a i sustava e-Građani, odnosno javni bilježnik, odvjetnik i nadležno državno odvjetništvo kada je to potrebno u pripremi ili vođenju određenog sudskog ili upravnog postupka (u pogledu izdavanja zemljišnoknjižnih izvadaka i podnošenja prijedloga za upis elektroničkim putem).

Iz navedenog proizlazi kako pravne osobe trenutno nisu u mogućnosti pristupati OSS-a u svojstvu pravne osobe.

• Da li je plaćen porez na promet nekretnina preduvjet za uknjižbu u zemljišnim knjigama?

Plaćen porez na promet nekretnina nije preduvjet za uknjižbu u zemljišnim knjigama.